Токенизация коммерческой недвижимости и обещание ликвидности

Сектор коммерческой недвижимости находится в центре внимания индустрии блокчейнов. Защитники обоснованно полагают, что технология предлагает возможность упорядочить все, начиная от накопления капитала и заканчивая расчетами по сделкам на невиданных до сих пор уровнях скорости и эффективности. Кроме того, посредством процесса, известного как токенизация, платформы блокчейнов могут создавать цифровые представления акций, а также прав собственности на объекты недвижимости и средства инвестирования , упрощая процесс перепродажи этих активов путем создания надежного и ликвидного двустороннего рынка для других неликвидных активов. 

Это очень увлекательно и уже давно ожидается для отрасли, которая в значительной степени осталась в стороне от цифровой революции, которая повлияла на отрасли по всему миру. Однако для того, чтобы эта технология действительно преуспела, участники отрасли должны вести честный диалог о препятствиях, которых много, что может предотвратить децентрализованную утопию.

Часто это требует борьбы с мифами, возникающими из гиперболы блокчейна. Одно из таких распространенных мнений, которое нуждается в уточнении, — это то, что некоторые называют сценарием «Поле мечты», то есть убеждение, что, если конкретный актив станет токенизированным, автоматически возникнет глубокий и зрелый рынок (т. е. «Если вы построите его, они придут «). Однако, несмотря на то, что на конференциях легко распространять однострочники, лишь немногие статьи уделяют время конкретным факторам спроса и предложения на таких рынках, как коммерческая недвижимость, и чистому влиянию токенизации на этот класс активов. Честные дискуссии по этим направлениям имеют решающие значение для создания и внедрения успешного усыновления дорожных карт blockchain технологии.

Введение скидки на неликвидность

Отрасли без стандартизированных продуктов или колебания спроса и предложения часто сталкиваются с неликвидностью. Для читателей, которые не знакомы с этим термином, скидка на неликвидность означает снижение цены, которое применяется к активу из-за мелкого рынка. Он существует потому, что для определенных активов, таких как недвижимость или уникальные произведения искусства, не всегда легко входить и выходить из денежной позиции. Обычно используемый в контексте риска, Investopedia определяет неликвидность как «состояние ценной бумаги или другого актива, который нельзя легко продать или обменять на наличные без существенной потери в стоимости». 

В то время как ликвидность исторически была меньшей проблемой для публичных фондовых рынков, на рынках частной недвижимости (на которых почти полностью существует коммерческий сектор) ликвидность всегда была ключевым фактором, существенно влияющим на оценку активов — или, более конкретно, ценообразование. Фактически, скидки на неликвидность часто могут достигать 30% -50% от оценочной фундаментальной стоимости! 

Причины дисконтирования неликвидности в секторе коммерческой недвижимости

Рассматривая природу рынка коммерческой недвижимости в целом, можно легко выявить некоторые очевидные причины неликвидности, такие как отсутствие глубины и прозрачности рынка, тот факт, что большая часть деятельности происходит на неглубоких частных рынках, а активы часто цена по мере необходимости. Кроме того, в отличие от публичных рынков, оценки не являются последовательными и регулярно обновляются (часто из-за уникального характера большинства объектов недвижимости и разного уровня запасов в зависимости от географии), а сами транзакции зачастую сложны и дороги в исполнении (особенно в частных или институциональное финансирование). Все это приводит к высоким уровням сложности, риску контрагента и трансакционному трению, что делает базовые активы менее ликвидными.

Регулирование как источник неликвидности

Однако наиболее важный фактор, способствующий неликвидности традиционных инвестиций в коммерческую недвижимость, заключается в том, что большая часть этих инвестиций рассматривается, по крайней мере в Соединенных Штатах, в качестве ценных бумаг или инвестиционных контрактов и, как таковая, подлежит множеству запретов и ограничений на передачу, на ликвидность, вытекающую из сложных юридических и налоговых требований, наложенных регулирующими органами США, такими как Комиссия по ценным бумагам и биржам ( SEC ), регулирующий орган финансовой индустрии и IRS , и это лишь некоторые из них.

Примеры включают в себя:

— «Правило максимум 100 инвесторов», которое гласит, что для того, чтобы быть освобожденным от регистрации в качестве инвестиционной компании в соответствии с двумя наиболее часто используемыми исключениями из Закона об инвестиционных компаниях 1940 года , большинство частных фондов недвижимости должны выбрать либо ограничить свои частные предложения не более чем 100 инвесторами (или 99 инвесторами, если риск Генерального партнера может рассматриваться как обеспечение) в соответствии с исключением 3 (c) (1) или (b) ограничить фонд только «Квалифицированные покупатели» в соответствии с исключением 3 (c) (7) .

[irp]

— « Минимальное правило 100 акционеров», которое гласит, что для того, чтобы квалифицироваться как инвестиционный траст в недвижимость (REIT) в соответствии с Налоговым кодексом, компания должна соблюдать многие соответствующие положения в кодексе, в том числе иметь минимум 100 инвесторы, владеющие большинством своих активов в сфере недвижимости и ежегодно распределяющие минимум 90% облагаемого налогом дохода REIT среди своих акционеров.

— « Максимальное правило 2000 акционеров », которое гласит, что в соответствии с разделом 12 (g) Закона о бирже ценных бумаг от 1934 года с поправками от 24 мая 2016 года частный фонд превышает (даже если непреднамеренно) максимум 2000 акционеров или 500 акционеров, которые не являются аккредитованными инвесторами и имеют активы на сумму более 10 миллионов долларов, должны зарегистрировать и подать свои финансовые отчеты в SEC (и это включает в себя текущее раскрытие информации, назначение незаинтересованных директоров и запреты на аффилированные сделки и торговые операции, такие как короткие продажа и торговля деривативами).

Исторически единственным способом обеспечить соблюдение всех требований и сохранить контроль над частными ценными бумагами было заставить их всех пройти через управляющего фондом, что приводит к дополнительным затратам, задержкам и риску контрагента. Более того, если продающие акционеры не могут найти внешнего покупателя, им часто приходится продавать свои акции другому акционеру или обратно в фонд с жестокой скидкой на неликвидность — сценарий, который обычно сопровождается собственным набором проблем и потенциальных конфликтов.

Может помочь токенизация, но это не серебряная пуля

Наиболее оптимистичный сценарий заключается в том, что по мере токенизации недвижимости (жилой или коммерческой) скидка на неликвидность может быть сужена или вообще устранена. Тем не менее, простой токенизация активов и размещение их в блокчейне не будет решением само по себе. 

Например:

— Хотя технология блокчейна должна помочь, при наличии надлежащей инфраструктуры, ускорить основные элементы транзакций с недвижимостью, такие как определение цены и правового титула, выявление любых залоговых прав или послаблений в отношении собственности и соблюдение ограничений, налагаемых на акции (поскольку теперь они могут быть запрограммированы в платформа и / или токен) — токенизация активов недвижимости мало что меняет, поскольку базовая недвижимость привязана к определенному месту и ее трудно (фактически невозможно) переместить. Это факторы, которые влияют на спрос, который не может быть легко преодолен.

— Кроме того, только токенизация не изменит тот факт, что сами активы недвижимости индивидуально уникальны на детальном уровне, что может затруднить получение прозрачных прозрачных рынков и потоков данных.

— Наконец, токенизация активов недвижимости не меняет субъективность этих акций для регулирования ценных бумаг, что иногда является распространенным заблуждением в кругах блокчейнов.

Серебряная подкладка

Однако эти отказы от ответственности не обязательно являются плохой вещью, это просто означает, что токенизированные активы сами по себе не могут устранить неликвидность. К счастью, проводится огромная работа по использованию технологии блокчейна (и токенизированных активов) для оптимизации процесса формирования капитала, помогая быстрее выявлять, расширять и создавать рынки и синдикаты.

Например, отсутствие открытых рынков будет постепенно противодействовать появлению регулируемых бирж токенов безопасности и альтернативных торговых платформ, таких как OpenFinance и tZero. Кроме того, появляющиеся платформы для выдачи токенов безопасности и управления инвесторами, такие как Templum, Securrency, Harbour, Symbiont и Securitize, делают возможным программируемое управление и встроенное соответствие нормативным требованиям на уровне платформы и токенов безопасности.

[irp]

Сложность транзакций и трения могут быть значительно снижены благодаря внедрению функциональных возможностей интеллектуального контракта для автоматизации многих процессов, управляемых данными и задачами, например, ведение общедоступных записей, цепочка владения, условное депонирование и расчеты транзакций в реальном времени.

Платежи, основанные на блокчейне, являются еще одним важным элементом, который должен быть легко включен в процесс сделок с недвижимостью. Будь то стабильные стабильные монеты (например, JPM Coin или Libra ) или собственные крипто активы (например, XRP или Биткоин), это должно быть на несколько порядков проще, безопаснее и быстрее отправлять средства без ошибок или риска контрагента.

Наконец, предварительно одобренные и внесенные в белый список инвесторы смогут торговать этими частными ценными бумагами в одноранговой сети практически в режиме реального времени со скоростью расчетов и без риска контрагента — почти так же быстро, как отправка электронного письма. Это действительно трансформация, поскольку она принесет выгоды, которыми исторически пользовались публичные рынки, в мир прямых инвестиций и коммерческой недвижимости.

Все эти строительные блоки дополняют процесс токенизации, и я искренне верю, что вместе они будут симбиотически преобразовывать и развивать индустрию недвижимости таким образом, чтобы быть долговечными и масштабируемыми.